Аліна · 3 липня 2026 · 7 хв читання
Тільки уявіть: ви живете в майже власному захищеному будинку на природі. Вранці відчиняєте вікно - сосни і тиша. Ваші діти грають у дворі в безпеці. Ви приймаєте гостей, виходите на терасу, і навколо - не панельні висотки, а ліс. І це не заміський котедж за 60 км від Києва. Це ЖК 4ROOM, Биківня - 15 хвилин від метро «Лісова».
Green-City Development будує тут чотири будинки на ділянці 45 соток - з автономним опаленням, сонячними панелями і наземним паркінгом для кожного мешканця. Я приїхала на майданчик і ділюсь тим, що побачила особисто.
Відео з будівельного майданчика ЖК 4ROOM, Биківня - липень 2026
Офіційна адреса - вул. Соснова, 30, Биківня, Дніпровський район Києва. Назва вулиці не випадкова: тут дійсно сосни, і вони нікуди не ідуть - вони тут завжди були і залишаться. Ліс за парканом - це не реклама, це звичний щоденний вигляд з вікна.
Вулиця Соснова - тиха, жодних шалених проїзних частин поруч. Машини їдуть, але без вантажівок і транзитного потоку. Це інше відчуття міста: ви не за МКАДом і не в заміському котеджному селищі, а в реальному Києві, де просто не шумно. Дніпровський район в цілому - більш спокійний, ніж правий берег, і Биківня - найкращий його куточок в плані екології.
Зупинка маршрутки навпроти будинку, вулиця Соснова - реальні фото
ЖК 4ROOM на карті - Дніпровський район, Биківня
До метро «Лісова» - маршруткою №509 або №512, 12–15 хвилин, зупинка навпроти будинку. До Броварського проспекту - 8–10 хвилин на авто. Виїзд у місто простий і без заторів, які характерні для щільних кварталів.
Уся потрібна інфраструктура - в радіусі 2 км. Школа №195, дитячий садок «Берізка», поліклініка №5, відділення Нової пошти, АТБ і Сільпо. За всім необхідним їздити далеко не потрібно. А головна «інфраструктура» тут - сосновий ліс прямо навпроти: прогулянкові стежки, чисте повітря, простір для дітей і собак.
Вулиця Соснова - тихо, асфальт є, жодного шаленого транзитного потоку
4ROOM - це чотири будинки на ділянці 45 соток. У перспективі комплекс може вирости до восьми будинків - ділянка дозволяє. Поверховість зараз обговорюється: фасадні два будинки, що виходять до вулиці, будуть 3-поверховими, а два задніх - глибше в ліс - 4-поверховими. Концепція Green-City Development незмінна: максимум 4 поверхи, завжди зелена ділянка навколо, жодних субпідрядників на ключових роботах.
Чотири невеликих будинки - це компактна спільнота, де всі знатимуть один одного. Двір буде доглянутим не тому що є консьєрж, а тому що тут живуть конкретні люди, яким важливо як виглядає їхній будинок. Це рідкісна для Києва якість середовища.
Фасад і вхідна група - мінімалістична архітектура з темної цегли і фіброцементу
Фасад - мінімалістична комбінація фіброцементних панелей і лицьової цегли, темно-коричнева кольорова гама. Великі вікна, відкриті тераси на кожному поверсі. Будинки не «кричать» - вони природно ховаються серед дерев. Після завершення будівництва навколо ще посадять додаткові дерева.
Висота стель - 2,85 м. Балкон або тераса є у кожній квартирі без виключень. Орієнтація вікон - з урахуванням сторін світу: мінімум перегріву влітку, максимум денного світла взимку. Ліфта немає - будинки трьохповерхові, і це архітектурне рішення, а не економія.
Тераси другого поверху - у кожній квартирі є відкритий простір назовні
Вигляд із боку лісу - будинки практично зникають серед дерев
Слово «автономний» в описах новобудов зустрічається часто. У 4ROOM це не маркетинг, а повноцінна інженерна система, яка входить у базову вартість квартири - без доплат і «опцій».
Сонячні панелі з інвертором і АКБ покривають базове споживання: освітлення, холодильник, зарядка, wi-fi. При відключенні централізованого живлення ви цього не помітите. Автономна котельня (газ + тверде паливо як резерв) не залежить від Київтеплоенерго взагалі. Мешканці самі керують температурою і платять за фактичне споживання - ніяких нормативів і перерахунків.
Внутрішній двір і ландшафтна зона між двома будинками
Власна станція аерації стоків - незалежна каналізація, яка працює незалежно від міських мереж. Укриття на ділянці - підготовлений простір із вентиляцією, освітленням від автономного джерела і місцями для всіх мешканців.
Паркінг - відкритий, наземний, місце є для кожної квартири і ще залишається. Є можливість встановити зарядну станцію для електромобіля. Загальна ділянка - 45 соток (0,45 га): на чотири будинки це дуже просторо, двір не буде тісним.
Три типи квартир - студія (27 м²), однокімнатна (34 м²) і двокімнатна (46 м²). Вільне планування, але базові рішення вже опрацьовані: у студії є ніша для спальної зони, у «двушці» - повноцінна кухня-їдальня і два ізольованих простори. Всі квартири - з теплою підлогою, якісними вікнами й індивідуальними лічильниками на все.
Ціна на старті - $750/м². Це ціна котловану, яка фіксується в договорі і не змінюється до здачі. Для порівняння: середня ціна новобудови комфорт-класу в Дніпровському районі зараз - $950–$1 200/м². Дисконт до ринку - від 20 до 35%.
Планування квартир:
Студія 27 м² · 1-кімнатна 34 м² · 2-кімнатна 46 м²
Після введення в експлуатацію прогнозна вартість - від $1 100 до $1 300/м². Малоповерхове житло в Києві ліквідніше, ніж масова висотна забудова: менше пропозиції, вищий попит. ROI від перепродажу після здачі - від 30% до 150% залежно від типу квартири.
| Тип | Площа | Ціна зараз | Ціна після здачі | ROI |
|---|---|---|---|---|
| Студія | 27 м² | $20 250 | $33 750 | +67% |
| 1-кімн. | 34 м² | $25 500 | $42 500 | +67% |
| 2-кімн. | 46 м² | $34 500 | $57 500 | +67% |
Станом на початок липня 2026: монолітний каркас зведено, перекриття першого і другого поверхів залиті, ведеться кладка зовнішніх стін. Бригада працює щодня крім неділі. Відставання від графіка немає.
Будинок зовні - вигляд з вулиці Соснової, липень 2026
Монолітний каркас зсередини - колони, перекриття, опалубка
За планом: жовтень 2026 - повна готовність конструктиву (всі три поверхи, перекриття, покрівля), листопад - оздоблення й підключення комунікацій, монтаж автономних систем. Передача ключів - Q1 2027.
Вигляд з вулиці: будинок і зупинка маршрутки через дорогу
Заливка фундаментної плити - початок будівництва
Документи відкриті: містобудівні умови, дозвіл на будівництво, проєктна документація - все можна запросити у представника. Агенція M2 перевіряла документи до того, як погодилась представляти цей об'єкт.
4ROOM - це вибір для тих, кому важлива якість середовища, а не адреса в центрі міста. Сосновий ліс за вікном, тиша без шалених проїзних частин, власне місце у дворі і незалежність від Київтеплоенерго - це комплект, який в Києві важко зібрати. Тут він зібраний разом і вже будується.
Особливо актуально для сімей з дітьми: школа і садок поруч, природа в кроковій доступності, двір без машин. Для тих, хто переважно працює з дому, Биківня взагалі ідеальна - тихо, зелено, і при потребі до «Лісової» 15 хвилин.
Деталі фасаду і благоустрій ділянки - візуалізації
Для інвестора з горизонтом до 1–1,5 року - цифри цікаві. $750/м² при ринку в $1 000+ і здачею у Q1 2027 - реальний дисконт, підтверджений порівнянням з аналогами в районі. Ризики є, як завжди на ранній стадії, але забудовник на зв'язку, документи в порядку, будівельний прогрес видно і на фото, і особисто на майданчику.
Автор статті
Аліна
Експерт з нерухомості · 7 хв читання
Записатись на огляд майданчика
Менеджер M2 організує виїзд, покаже хід будівництва та ознайомить з документами
ЗателефонуватиНаписати в Telegram
