Скільки коштує котлован чи готове житло у Києві у 2026 році?
Ринок житлової нерухомості столиці у 2026 році перебуває під впливом декількох різноспрямованих факторів. З одного боку, висока собівартість будівельних матеріалів (особливо цементу, арматури, імпортних оздоблювальних матеріалів) та гострий дефіцит кваліфікованої робочої сили на будівельних майданчиках змушують девелоперів тримати ціни на високому рівні. З іншого боку, загальний попит змістився в бік безпеки, що робить готове житло або об'єкти з високим ступенем готовності (від 80% і вище) більш затребуваними серед кінцевих покупців.
847
угод укладено
11
років на ринку
32
пункти перевірки
3%
іпотека єОселя
Інвестування на етапі котловану (початкова стадія земляних робіт та влаштування пальового поля) залишається єдиним інструментом, який дозволяє покупцеві увійти в проєкт за мінімальною ціною. У середньому різниця між вартістю квадратного метра на стадії котловану та після введення будинку в експлуатацію становить від 25% до 40% для комфорт-класу. У преміальних та бізнес-сегментах ця різниця може досягати навіть 45-50%, оскільки в процесі будівництва зростає не лише фізична готовність будівлі, але й капіталізується сама локація, розвивається внутрішня інфраструктура житлового комплексу.
Нижче наведено порівняльну таблицю вартості різних типів нерухомості в Києві у 2026 році залежно від стадії будівництва та класу об'єкта. Дані базуються на реальних угодах київських девелоперів та аналітиці компанії M2:
Тип об'єкта та клас житла
Вартість на стадії котловану (за м²)
Вартість у готовому будинку (за м²)
Середній термін очікування здачі
Однокімнатна квартира (Комфорт)
36 000 грн - 45 000 грн
52 000 грн - 68 000 грн
18 - 24 місяці
Двокімнатна квартира (Комфорт)
34 000 грн - 42 000 грн
48 000 грн - 62 000 грн
20 - 26 місяців
Однокімнатна квартира (Бізнес)
65 000 грн - 85 000 грн
95 000 грн - 125 000 грн
22 - 28 місяців
Двокімнатна квартира (Бізнес)
60 000 грн - 80 000 грн
88 000 грн - 115 000 грн
24 - 30 місяців
Квартира преміум-класу (Центр)
110 000 грн - 150 000 грн
170 000 грн - 230 000 грн
26 - 34 місяці
Комерційне приміщення (1 поверх)
50 000 грн - 70 000 грн
80 000 грн - 110 000 грн
18 - 24 місяці
Паркомісце в підземному паркінгу
350 000 грн - 500 000 грн (за од.)
550 000 грн - 750 000 грн (за од.)
12 - 18 місяців
Важливо враховувати територіальний фактор ціноутворення в Києві. Наприклад, у спальних районах Лівого берега (Дарницький, Деснянський) стартові ціни на котловані у 2026 році починаються від 35 000 грн за квадратний метр, тоді як у правобережних престижних районах (Печерський, Шевченківський) аналогічний квадратний метр на початковій стадії коштуватиме щонайменше 75 000-95 000 грн. Готове житло у новобудовах тих самих класів продається з суттєвою націнкою. На вторинному ринку або в уже введених в експлуатацію будинках ціни стартують від 50 000 грн/м² на околицях і перевищують 130 000 грн/м² в центрі міста.
Чи можна купувати квартиру на котловані в Києві?
Так, купівля квартири на стадії котловану в Києві у 2026 році є абсолютно законною та поширеною практикою. Проте, зважаючи на специфіку воєнного часу та макроекономічні виклики, така операція вимагає від покупця максимальної юридичної пильності. Здійснювати фінансування об'єкта на початковій стадії будівництва рекомендується лише за умови суворого виконання трьох ключових вимог безпеки:
+
Реєстрація майбутніх речових прав у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП)
. Забудовник зобов'язаний реалізувати об'єкт відповідно до вимог Закону України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№ 2518-IX). Кожна майбутня квартира повинна мати власний унікальний реєстраційний номер у ДРРП ще до моменту першого продажу. Це повністю виключає ризик подвійних продажів та шахрайства.
+
Діюча дозвільна документація та активний статус у ЄДЕСС
. Девелопер повинен мати чинний дозвіл на виконання будівельних робіт відповідного класу наслідків (СС2 або СС3), зареєстрований в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва. Також обов'язковою є наявність права користування або власності на земельну ділянку з цільовим призначенням «для будівництва багатоквартирного житлового будинку».
+
Акредитація проєкту в державних фінансових інституція
. Найнадійнішим маркером безпеки об'єкта є його участь у державній іпотечній програмі «єОселя» або отримання проєктного фінансування від провідних державних банків (Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк). Банки проводять жорсткий комерційний, фінансовий та юридичний аудит забудовника перед тим, як відкрити кредитування, тому акредитація є найкращим сертифікатом надійності.
В яких випадках купівля на котловані можлива, а коли ні?
Інвестування в нерухомість на стадії будівництва має чіткі межі фінансової доцільності. Для приватного інвестора вкрай важливо розуміти межу між виправданим ризиком заради високої прибутковості та безвідповідальним ставленням до капіталу.
Купівля квартири на котловані МОЖЛИВА й доцільна у таких випадках:
1
Наявність диверсифікованого інвестиційного портфел
якщо інвестовані кошти не є останніми заощадженнями сім'ї, і ви готові до можливої затримки введення будинку в експлуатацію на 12-18 місяців без критичних наслідків для вашого бюджету.
2
Забудовник має підтверджений портфель успішно зданих об'єкті
девелопер працює на ринку понад 7-10 років і успішно ввів в експлуатацію не менше 5-8 багатоквартирних будинків у Києві без критичних затримок (понад 12 місяців) та заморожувань будівництва.
3
Використання прозорої фінансової схем
кошти залучаються через Фонд фінансування будівництва (ФФБ) під контролем ліцензованого управителя або шляхом нотаріального договору купівлі-продажу майбутніх речових прав із внесенням відповідних записів до державного реєстру.
4
Стабільна та висока динаміка робіт на будівельному майданчик
забудовник демонструє стабільний прогрес на рівні не менше 2-3 поверхів монолітного каркасу на місяць, на об'єкті постійно працює будівельна техніка (крани, бетононасоси) та достатня кількість робочих бригад.
5
Повна відповідність цільового призначення земельної ділянк
земля перебуває у власності девелопера або в довгостроковій оренді у громади міста Києва, кадастрова карта показує код цільового призначення 02.03 або 02.10 (житлова забудова), а межі ділянки не є предметом судових оскаржень з боку сусідів чи прокуратури.
Купівля квартири на котловані НЕМОЖЛИВА й категорично не рекомендується, якщо:
1
Відсутній запис про об'єкт та проєктну документацію в ЄДЕСС
забудовник пропонує підписати договір бронювання або інвестиційний меморандум на секцію чи будинок, які ще не пройшли державну експертизу проєкту та не внесені до електронної системи.
2
Пропозиція підписати "сірі" інвестиційні угод
девелопер використовує застарілі та небезпечні схеми фінансування, такі як прості векселі, попередні договори купівлі-продажу без нотаріального посвідчення, договори позики або пайові кооперативні договори без чіткого визначення майнових прав інвестора.
3
Земельна ділянка перебуває під арештом або є предметом судових спорі
за даними Державного реєстру судових рішень щодо ділянки ведуться кримінальні чи господарські провадження, ініційовані правоохоронними органами або Київською міською радою (КМР).
4
Відсутність або протерміновані технічні умови (ТУ) на підключення комунікаці
забудовник не може надати чинні технічні умови на водопостачання, каналізацію, електропостачання та тепломережі. Це загрожує тим, що будинок після завершення будівництва роками функціонуватиме на тимчасових будівельних мережах за промисловими тарифами.
5
Роботи на будівельному майданчику фактично зупинен
фото- та відеозвіти не оновлюються понад два місяці, на майданчику немає техніки, а темпи зведення впали до критичного мінімуму (менше ніж 0,5 поверху на місяць).
Порівняльна таблиця: Котлован vs Готове житло у Києві
Для кращого розуміння всіх переваг та недоліків обох варіантів інвестування проведемо системне порівняння за вісьмома найважливішими критеріями:
Критерій порівняння
Купівля квартири на стадії котловану
Купівля готового житла (зданий будинок/вторинка)
Вхідна ціна об'єкта
Мінімальна (на 25-40% нижча за ринкову вартість готового)
Ринкова вартість, без дисконту за очікування будівництва
Рівень фінансового ризику
Високий (ризик недобудови, затримки термінів, банкрутства)
Мінімальний (об'єкт фізично існує, документи на руках)
Отримання права власності
Лише після завершення будівництва та введення в експлуатацію
Одразу після підписання договору купівлі-продажу
Швидкість заселення / здачі
Очікування 1.5 - 3 роки + час на виконання ремонтних робіт
Можливе заселення або здача в оренду протягом кількох тижнів
Витрати на ремонт
Максимальні (квартира здається без оздоблення, «після будівельників»)
Від нульових (якщо є ремонт) до середніх (косметичне оновлення)
Реальний ROI (дохідність)
12-20% річних за рахунок капіталізації вартості метра
7-10% річних від здачі в довгострокову орендну плату
Участь в «єОселі»
Обмежена (лише невеликий перелік акредитованих девелоперів)
Широка (будь-яке житло, що відповідає віковим та площевим лімітам)
Податкове навантаження
Мінімальне при первинній купівлі (держмито, пенсійний збір)
Стандартне (мита, збори, військовий збір, ПДФО при перепродажу)
Аналізуючи цю таблицю, інвестор може чітко визначити пріоритети. Якщо головна мета - збереження капіталу з мінімальними турботами, готове житло є беззаперечним лідером. Якщо ж мета полягає у максимізації прибутку та готовності грати в довгу, приймаючи помірні ризики, то стадія котловану забезпечує значно вищу норму прибутку.
Юридичні та технічні вимоги перед оформленням угоди
Для забезпечення максимальної безпеки інвестиційного процесу необхідно виконати комплексний аудит об'єкта, що складається з п'яти обов'язкових кроків із детальним аналізом юридичних та технічних аспектів.
+
Детальний аудит прав на земельну ділянк
. Земельна ділянка повинна мати чітко визначені межі, кадастровий номер та цільове призначення, що дозволяє будівництво багатоквартирного будинку. Необхідно перевірити строк дії договору оренди землі (він повинен перевищувати планований термін будівництва щонайменше на 2-3 роки) або наявність права власності на землю у забудовника.
+
Перевірка реєстрації проєкту та дозволу на будівництво в ЄДЕСС
. Будівельний проєкт повинен отримати унікальний ідентифікатор у державній системі. Необхідно перевірити чинність дозволу на виконання будівельних робіт, відповідність класу наслідків (СС2 або СС3) та проектної поверховості фактичним планам забудови.
+
Аналіз судової та фінансової історії девелопер
. Через відкриті реєстри (Реєстр судових рішень, Опендатабот) необхідно перевірити наявність активних судових процесів за участю забудовника, генпідрядника та замовника будівництва. Особливу увагу слід звертати на кримінальні провадження, господарські суперечки з міською владою або позови про банкрутство.
. Договір повинен базуватися на законодавчо дозволених механізмах: Фонд фінансування будівництва (ФФБ), випуск цільових облігацій, або пряма купівля-продаж майбутніх речових прав відповідно до Закону № 2518-IX. Уникайте договорів спільної діяльності, попередніх договорів купівлі-продажу без нотаріального посвідчення та інших сумнівних конструкцій.
+
Технічний аналіз підключення комунікацій та інженерних умо
. Необхідно вимагати від забудовника технічні умови на підключення будинку до міських мереж (Київводоканал, ДТЕК Київські електромережі, Київтеплоенерго). Відсутність ТУ або їх невиконання є головною причиною, чому готові будинки роками не можуть отримати поштову адресу та підключаються за тимчасовими промисловими тарифами на електрику.
Як придбати квартиру на стадії будівництва законно?
Законодавство України пропонує кілька шляхів інвестування в первинну нерухомість. Проте, найбезпечнішим шляхом у 2026 році є придбання квартири через реєстрацію майбутніх речових прав на об'єкти нерухомості (за Законом № 2518-IX). Ця процедура виключає можливість продажу однієї квартири кільком покупцям, оскільки кожна квартира отримує свій кадастровий чи реєстраційний номер у ДРРП ще на етапі затвердження проєкту.
Альтернативним та перевіреним часом інструментом є Фонд фінансування будівництва (ФФБ). ФФБ - це фінансова установа, яка виступає посередником між інвестором та забудовником, здійснюючи контроль за цільовим використанням коштів. Якщо девелопер порушує графік будівництва або не виконує зобов'язання, управитель ФФБ має право замінити забудовника іншим підрядником для завершення об'єкта або повернути кошти інвесторам із резервного фонду. При такій схемі ризик повної втрати інвестиції зводиться до мінімуму.
Також популярними залишаються форвардні контракти, які укладаються через товарні біржі, та цільові облігації. Проте ці схеми потребують додаткового аналізу надійності емітента та фінансового посередника, тому їх використання рекомендується лише після детального аудиту із залученням кваліфікованих юристів, які спеціалізуються на ринку первинної нерухомості Києва.
Покрокова процедура купівлі житла на котловані: 6 ключових кроків
Процес купівлі нерухомості на первинному ринку на стадії котловану складається з наступних шести послідовних кроків, кожен з яких є критично важливим для безпеки інвестора:
1
Первинний підбір об'єктів та аналіз репутації забудовникі
. Визначення бюджету, вибір перспективних районів Києва та класу нерухомості. Складання початкового списку житлових комплексів та перевірка репутації девелоперів за кількістю раніше зданих та затриманих об'єктів.
. Запит у відділі продажів забудовника або самостійний пошук у державних реєстрах документів на земельну ділянку, дозволу на будівництво, ліцензії генерального підрядника та чинних технічних умов на комунікації.
3
Узгодження умов договору та фінансових параметрів угод
. Обговорення варіантів оплати (100% передоплата зі знижкою чи розстрочка з першим внеском). Детальний аналіз тексту договору: терміни здачі, розмір штрафних санкцій за затримку, умови зміни площі та процедура розірвання.
4
Підписання договору та державна реєстрація майбутніх речових пра
. Підписання договору у нотаріуса або уповноваженого представника забудовника. Внесення запису про реєстрацію майбутніх речових прав покупця (МОН) до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
5
Здійснення безготівкового розрахунку через банківську установ
. Оплата вартості об'єкта шляхом перерахування коштів із власного банківського рахунку на рахунок забудовника або ФФБ. Обов'язкове проходження фінансового моніторингу та отримання платіжних документів (квитанцій, ордерів).
6
Контроль ходу будівництва та фінальне прийняття готової квартир
. Регулярний моніторинг будівельного майданчика. Після завершення будівництва - участь у технічній інспекції квартири, підписання акту прийому-передачі, отримання ключів та оформлення остаточного права власності в ДРРП.
Альтернативна спрощена процедура фінансування
Для покупців, які хочуть оптимізувати свої капіталовкладення або не мають повної суми на руках, існують дві основні альтернативні схеми інвестування:
Варіант 1 - Купівля через девелоперську розстрочку
Забудовники часто пропонують власні програми розстрочки платежів, що дозволяє покупцеві розбити вартість квартири на щомісячні або щоквартальні внески до моменту введення будинку в експлуатацію (іноді з продовженням на 1-2 роки після здачі). Зазвичай перший внесок становить від 30% до 50%. Головна перевага цього варіанту - простота оформлення без залучення банків, довідок про доходи та застави. Проте варто враховувати ризик прив'язки залишку платежу до курсу долара США або можливого зростання вартості квадратного метра на пізніших стадіях будівництва.
Варіант 2 - Спільне інвестування через кооператив чи форвардні контракти
Ця схема передбачає участь інвестора в житлово-будівельному кооперативі (ЖБК) або придбання деривативів (форвардних контрактів) через спеціалізовані біржові майданчики. Інвестор купує пайову участь або право на отримання квартири у майбутньому за фіксованою ціною. Цей варіант дозволяє дещо знизити податкове навантаження при реєстрації та дає можливість гнучкого перепродажу (уступки прав) третім особам під час будівництва, що робить його привабливим для професійних спекулятивних інвесторів.
Що робити якщо забудовник затримує введення в експлуатацію?
Затримка здачі будинку - одна з найпоширеніших проблем на київському первинному ринку нерухомості. Захист своїх інтересів у такій ситуації вимагає рішучих та юридично вивірених дій.
+
Створення ініціативної групи та ведення офіційного діалог
. Об'єднання зусиль з іншими інвесторами цього ЖК дозволяє посилити тиск на забудовника. Необхідно надсилати офіційні колективні запити щодо причин затримки та оновленого графіку робіт, фіксувати письмово всі обіцянки менеджменту девелопера.
+
Подача претензії та досудове врегулювання спор
. Надіслати на адресу забудовника офіційну письмову претензію з вимогою виплати неустойки (пені) за кожен день прострочення, якщо це передбачено умовами підписаного договору. Також варто звернутися до ДІАМ для проведення позапланової перевірки будівництва.
+
Судовий захист прав та стягнення компенсаці
. Якщо забудовник ігнорує претензії, наступним кроком є подання позову до суду про стягнення неустойки, відшкодування моральної та матеріальної шкоди (наприклад, витрат на оренду житла через затримку здачі квартири). Судова практика в Києві часто стає на бік інвесторів у таких питаннях.
⚡
Практичний юридичний лайфхак: Для фіксації затримки та захисту своїх прав завжди вимагайте від забудовника підписання додаткової угоди про перенесення термінів. Якщо забудовник відмовляється - надсилайте копії ваших листів-запитів цінним листом з описом вкладення на юридичну адресу компанії. Це стане беззаперечним доказом вашої доброчесності та невиконання зобов'язань забудовником під час можливого судового процесу або примусової зміни управителя ФФБ.
Які ризики купівлі квартири на етапі котловану?
Купівля нерухомості на стадії котловану без належного попереднього аналізу може призвести до серйозних фінансових втрат, які значно перевищують очікувану вигоду від низької ціни.
1
Повне замороження будівництва та банкрутство девелопер
. У разі фінансової неспроможності забудовника або відкриття кримінальних проваджень будівництво може зупинитися на роки. Втрата інвестиції може бути стовідсотковою (наприклад, 1 800 000 грн за середню однокімнатну квартиру в Києві), оскільки процедура банкрутства та продажу майна боржника через суд триває роками і рідко покриває всі борги перед інвесторами.
2
Додаткові витрати на юридичний супровід та суд
. Якщо інвестору доведеться визнавати право власності на недобудову або повертати кошти через суд, додаткові витрати на адвокатів, судові збори та проведення експертиз складуть від 45 000 до 120 000 грн , без гарантії швидкого отримання реальних грошей.
3
Витрати на оренду альтернативного житла через затримку здач
. Якщо будівництво затримується на 18 місяців (що є типовим для третини київських об'єктів), інвестор, який планував одразу вселитися, змушений орендувати інше житло. При середній вартості оренди однокімнатної квартири в Києві у 15 000 грн/міс, додаткові збитки складуть 270 000 грн (15 000 грн × 18 місяців).
4
Витрати на усунення будівельних дефектів та неякісних робі
. Забудовники на стадії котловану часто економлять на матеріалах. Після здачі будинку інвестори стикаються з кривими стінами, неякісними віконними профілями, відсутністю гідроізоляції. Витрати на демонтаж та виправлення цих дефектів перед початком основного ремонту в середньому становлять від 120 000 до 250 000 грн .
Висновок: коли інвестиція в котлован дійсно вигідніша?
Інвестиція в котлован є економічно виправданою та вигіднішою за купівлю готового житла лише тоді, коли ви мінімізували юридичні ризики, обрали надійного забудовника і готові до часового лагу очікування будівництва. Головна перевага цієї стратегії полягає у високому показнику ROI (чистої рентабельності інвестицій) за рахунок зростання вартості об'єкта під час будівництва.
Реальний фінансовий приклад розрахунку ROI:
Уявімо інвестицію в однокімнатну квартиру площею 42 м² у ЖК комфорт-класу в Голосіївському районі Києва:
1
Купівля на котлован
Вартість квартири становить 1 800 000 грн ($45 000 за курсом 40 грн/$).
2
Витрати на ремонт після здачі будинк
600 000 грн ($15 000) для приведення квартири до стану, приданого для оренди.
3
Загальний обсяг інвестицій (CoC)
2 400 000 грн ($60 000).
4
Ринкова вартість аналогічної готової квартири з ремонтом після здач
3 400 000 грн ($85 000).
5
Чистий приріст капіталу (Capital Gain)
1 000 000 грн ($25 000) за 2 роки будівництва. Чиста дохідність від перепродажу становить 41,6% за весь період, або 20,8% річних у валютному еквіваленті.
6
Орендний бізнес після здач
Здача квартири в довгострокову оренду за 18 000 грн/міс ($450). За вирахуванням податків та витрат на обслуговування (10%), чистий річний дохід від оренди становить 194 400 грн ($4 860).
Для порівняння, якби інвестор купив цю саму квартиру вже готовою з ремонтом за ринковою ціною 3 400 000 грн , то річний ROI від оренди склав би лише ( 194 400 грн / 3 400 000 грн ) × 100% = 5,7% річних , а приріст капіталу був би мінімальним (на рівні загальної інфляції ринку - 3-5% на рік). Таким чином, котлован дає майже в 1,5 рази вищу окупність оренди та створює додатковий капітал "з повітря" під час будівництва, що робить його абсолютним фаворитом для довгострокових інвесторів.
Чому власники Києва обирають M2 для купівлі нерухомості
Агентство M2 спеціалізується на юридичному супроводі та безпечному підборі квартир на первинному ринку Києва з 2014 року. За 11 років роботи наші експерти супроводили 847 успішних угод та вберегли клієнтів від інвестування в десятки проблемних довгобудів у Шевченківському, Печерському, Подільському та Голосіївському районах.
Що входить до послуги "під ключ":
+Індивідуальний підбір об'єктів на стадії котловану згідно з вашим бюджетом та фінансовими цілями.
+Технічний аудит об'єкта та перевірка наявності всіх необхідних інженерних умов для підключення комунікацій.
+Участь юриста у переговорах із забудовником, узгодження індивідуальних умов розстрочки та підписання договору у нотаріуса.
+Гарантія результату: якщо відмовлять у реєстрації майнових прав через нашу помилку - ми повністю повертаємо оплату за послуги.
⚡
"Звернувся до M2 для купівлі однокімнатної на котловані. Вони провели аудит забудовника і виявили, що цільове призначення землі не відповідало проєкту - там мала бути малоповерхова забудова замість 25-поверхівки. Завдяки їхній роботі я зберіг $50 000 та інвестував у дійсно надійний об'єкт, який вже успішно ввели в експлуатацію."
⚡
- Олександр М., Голосіївський район, травень 2025
⚡
"Хотіла інвестувати гроші в первинку для подальшої оренди. Спеціалісти M2 не лише підібрали чудовий варіант у Печерському районі, але й розрахували реальний ROI, який повністю збігся з фактичним результатом після здачі будинку. Співпрацею задоволена на всі 100%!"
Весь підготовчий та юридичний процес зазвичай займає від 7 до 14 робочих днів. Перші 3-5 днів витрачаються на підбір об'єктів та проведення детального аудиту дозвільних документів девелопера. Наступні 2-4 дні йдуть на погодження тексту договору та резервування квартири. Сам процес підписання договору у нотаріуса та внесення відповідного запису про реєстрацію майбутніх речових прав у ДРРП займає 1 робочий день. Оплата за договором через банківську установу здійснюється протягом 3 робочих днів після підписання.
Так, нотаріальне посвідчення договору є вкрай бажаним, а у багатьох випадках - обов'язковим згідно з вимогами Закону № 2518-IX для реєстрації майбутніх речових прав на нерухомість. Нотаріус виступає державним реєстратором, який перевіряє повноваження сторін, відсутність обтяжень на земельну ділянку та вносить інформацію про покупця як власника майбутнього об'єкта нерухомості (МОН) до Державного реєстру речових прав (ДРРП). Це захищає інвестора від будь-яких спроб забудовника перепродати об'єкт третім особам або змінити його параметри без згоди покупця.
При первинному інвестуванні податкове навантаження на покупця є мінімальним. Покупець сплачує збір на обов'язкове державне пенсійне страхування у розмірі 1% від вартості об'єкта (якщо це перше придбання житла, цей збір можна повернути, але зазвичай забудовники вимагають його сплати при оформленні). Також оплачуються послуги нотаріуса за посвідчення договору та реєстрацію прав у ДРРП (в середньому від 8 000 до 15 000 грн). Основні податки, такі як ПДВ або податок на прибуток, вже включені забудовником у вартість квадратного метра і сплачуються ним самостійно.
Закон України № 2518-IX суттєво підвищив рівень безпеки для інвесторів. По-перше, він запровадив поняття «спеціального майнового права» на майбутні об'єкти нерухомості, яке реєструється в ДРРП одразу після отримання дозволу на будівництво. По-друге, девелопер зобов'язаний визначити «гарантійну частку» будівництва (зазвичай 10-15% площ будинку), яка не може бути продана до повного завершення та введення об'єкта в експлуатацію - це фінансовий резерв на випадок виникнення проблем. По-третє, забудовник не має права змінювати проєктні характеристики квартири без офіційної згоди інвестора.
Так, продаж квартири до введення будинку в експлуатацію здійснюється за договором відступлення права вимоги (переуступки). Для проведення цієї операції необхідно отримати офіційну письмову згоду забудовника, яка часто є платною (комісія девелопера становить від 1% до 5% від вартості об'єкта). Покупець за договором переуступки повністю перебирає на себе всі права та обов'язки первинного інвестора. Переуступка є популярним інструментом серед спекулятивних інвесторів, оскільки дозволяє зафіксувати прибуток до моменту оформлення основного права власності та сплати додаткових податків.
Це стандартна ситуація, оскільки під час будівництва можливі незначні відхилення від проєкту. Усі якісні договори містять пункт про взаєморозрахунки після проведення обмірів БТІ (Бюро технічної інвентаризації). Якщо фактична площа виявилася більшою (наприклад, на 1.2 м²), покупець зобов'язаний доплатити забудовнику за ці додаткові метри за ціною квадратного метра, яка була зафіксована в договорі. Якщо площа виявилася меншою, забудовник зобов'язаний повернути покупцеві різницю. Взаєморозрахунки проводяться до підписання акту прийому-передачі квартири.
Це найбільш критичний сценарій для інвестора. Якщо будівництво зупиняється повністю, а девелопер оголошує про банкрутство, процедура захисту залежить від схеми фінансування. При використанні ФФБ управитель фонду має право ініціювати зміну забудовника для завершення робіт або розпочати процедуру продажу недобудови для компенсації втрат інвесторам. Якщо ж права були зареєстровані як майбутні речові права (МОН) в ДРРП, інвестори стають законними співвласниками об'єкта незавершеного будівництва та можуть створити ЖБК для самостійного добудування будинку із залученням іншого підрядника.
Головна перевага готового житла на вторинному ринку - це повна відсутність будівельних ризиків. Ви купуєте об'єкт, який можете фізично оглянути, оцінити якість будівництва, стан комунікацій, прибудинкову територію та познайомитися з сусідами. Заселення або здача в оренду можливі на наступний день після угоди. Крім того, вторинний ринок пропонує набагато більший вибір локацій, включаючи історичний центр міста, де нове будівництво майже не ведеться. Також готове житло має 100% відповідність вимогам будь-яких іпотечних програм комерційних банків та програми «єОселя».
Консультація наших спеціалістів щодо вибору стратегії інвестування є безкоштовною. Комплексна перевірка одного забудовника та конкретного житлового комплексу за 32 критеріями з наданням детального письмового юридичного висновку коштує **8 000 грн**. Повний супровід інвестиційної угоди «під ключ» - від первинного підбору найнадійніших об'єктів на стадії котловану до перевірки договору, супроводу у нотаріуса та реєстрації прав у ДРРП - становить від **15 000 грн** (залежно від складності об'єкта та обраної схеми фінансування). Для отримання додаткової інформації та замовлення супроводу телефонуйте за номером +38 067 465 39 46.
